Federal düşük gelirli konut vergi kredisi programı 1987'den bu yana düşük gelirli kiracılara uygun bir kira bedeli ile iyi daireler sağlama konusunda başarılı olmuştur. Bir vergi kredisi tesisinde bir daire arıyorsanız, başvurmadan önce bilmeniz gereken bazı şeyler var. Bunlar federal düşük gelirli konut vergi kredisi programı hakkında sık sorulan soruların cevaplarıdır.
S: Vergi kredisi programı nedir?
Y: "Federal düşük gelirli konut vergi kredisi programı" veya sadece LIHTC olarak da bilinen vergi kredisi programı, 1987'den beri uygulanmakta olan popüler, uygun fiyatlı bir konut programıdır. ABD Departmanı tarafından yönetilen konut programlarının aksine Konut ve Kentsel Kalkınma (HUD) 'nın vergi kredisi programı, ülke genelinde devlet konut finans kurumları ile koordineli olarak IRS tarafından yönetilmektedir. Programa katılan ev sahipleri, en az bazı dairelerini kısıtlı bir kira bedeli ile düşük gelirli kiracılara kiralamak karşılığında vergi kredisi mülkleri için 10 yıl boyunca vergi kredisi talep edebiliyorlar.
S: Vergi kredisi talebinde bulunabilir miyim?
Y: Hayır. Vergi kredisi programı adını alır çünkü katılımcı mülklerin sahipleri binalarını uygun fiyatlı tutmak için değerli vergi kredisi alırlar. Bir vergi kredisi mülkünde kiracı olarak, aldığınız para, kazancınız uygun olduğunu varsayarak, sınırlı kira şeklinde gelir.
S: Hanehalkı gelirinin bir parçası olarak, yıllık gelirler sayılıyor mu?
C: Bir emekliliğiniz veya maaşınız varsa, hanehalkı gelirinizin bir parçası olarak sayılması gerekecektir. Bir ev sahibi, sahip olduğunuz gelirin (veya bir vergi kredisi mülkünde düşük gelirli bir daire için bir kira sözleşmesi imzaladıktan sonra kurabileceğiniz) nasıl ödeneceği konusunda nasıl bir karar vermesi gerektiğini nasıl belirler? yıllık gelir ve zaten ödeme alıyorsanız.
Ödeme almaya zaten başladıysanız, mal sahibinin komisyoncunuza, yıllık bakiyeyi geri çekme hakkına sahip olup olmadığını sorması gerekecektir. Bu hakkınız varsa, o zaman ev sahibi kazancınızı bir varlık olarak değerlendirmek zorundadır.
Ayrıca, yıllık ödeme ödemeleri almaya başladığınızda, normalde ödemeyi bir miktar nakit paraya çeviremezsiniz. Bu sizin durumunuzsa, düzenli ödemeleriniz ev sahibiniz tarafından gelir olarak değerlendirilecektir.
Ev sahibinizin, bakiyeyi geri çekme hakkına sahip olup olmadığınızı (cezalar değerlendirilse bile), gelir senedinin gelecek yıl içinde büyümesinin beklenebileceği, teslim olma veya erken para çekme ücretinin ne kadar olacağına karar vermesi gerektiğini bekleyin. ve gelirinizin tüm bakiyesini geri çekmeniz durumunda uygulanacak vergi oranı ve vergi cezası.
S: Güvenler hanehalkı gelirinin bir parçası olarak sayılıyor mu?
Y: Güvenler genellikle bir şekilde hanehalkı gelirinin bir parçası olarak sayılır. Bir ev sahibi, (bir vergi kredisi mülkünde düşük gelirli bir daire için bir kira sözleşmesi imzaladıktan sonra ayarlayabileceğiniz) bir güvene nasıl muamele edileceğini nasıl belirlemelidir? Hesaptaki müdüre erişiminiz olup olmadığına bağlıdır. hesaptan elde edilen gelir.
S: Varlıklar gelir olarak sayılıyor mu?
Y: Hayır. Varlıkların kendisi gelir olarak sayılmaz. Bununla birlikte, bir varlığın ürettiği herhangi bir gelir, bir hanehalkının gelir uygunluğunu belirlerken geleneksel olarak sayılır.
S: Ev sahipleri geliri doğrular mı?
A: Evet. Bir vergi kredisi mülkünde düşük gelirli bir daire için başvuruda bulunmayı düşünüyorsanız, ev sahibinin veya mülk yöneticisinin gelir ve varlıkların doğrulanması gerekmesini bekleyin. Vergi kredisi programı, ne kadar risk altında olduğu göz önüne alındığında açık bir onay gerektirir.
S: Kiram tam olarak nasıl hesaplanıyor?
C: Kira, apartmandaki yatak odalarının sayısına göre hesaplanır, orada yaşayan gerçek insan sayısına göre hesaplanmaz. Ev sahibiniz kiranızı her yatak odasında (veya bir stüdyo durumunda bir kişi) 1.5 kişinin yaşadığını varsayarak hesaplamalıdır.
Bu nedenle, örneğin iki yatak odalı bir dairenin kirası, dairede üç kişiyi (1, 5 x 2 yatak odası) esas alacaktır.
Vergi kredisi kira da bir yardımcı ödenek içermektedir.
Bir vergi kredisi mülkündeki düşük gelirli bir birim için ödemeniz gereken maksimum kira, alan ortanca brüt gelirin (AMGI) yüzdesinin yüzde 30'udur (genellikle yüzde 50 veya 60'ı).
S: Evimdeki insan sayısı uygunluğu etkiliyor mu?
A: Evet. Hanenizdeki insan sayısı, vergi kredisi mülkünde düşük gelirli bir birime hak kazanıp kazanamayacağınızı etkiler. Haneniz, hane halkı büyüklüğüne göre belirli bir AMGI oranından daha az kazanmalıdır. Öte yandan, vergi kredisi kirası, dairenizdeki gerçek insan sayısına bağlı değildir.
S: Özel bir kira sözleşmesi imzalamam gerekecek mi?
Y: Hayır. Vergi kredisi programı, ev sahiplerinin kiracıların özel bir kira sözleşmesi imzalamasını gerektirmez. Ancak, vergi kredisi programına özgü bir veya iki maddeli bir kiralama ekinde bulabilirsiniz. Örneğin, her yıl gelirinizi yeniden belgelendirmek ve doğrulamak için ev sahibinizle işbirliği yapmanızı gerektiren bir cümle beklemeniz gerekebilir ve ev sahibiniz uygunluğunu belirlerken yanlış veya eksik gelir bilgisi verdiğinizi öğrenirse, bunun dil olmadığını söyleyebilir. Kira sözleşmenizi feshetmeniz için sebep olabilir.
S: Aydan aya bazda kiralayabilir miyim?
Y: Vergi kredisi olan bir dairede bir kira sözleşmesini ilk imzaladığınızda, bir kaç istisna olsa da, en az altı aylık bir süre için yapılmalıdır. Bundan sonra, siz ve ev sahibiniz, kiralarınızı aylık olarak yenilemeyi kabul edersiniz.
S: Binada piyasa faizli kiracılar olacak mı?
A: Olabilir. Birçok vergi kredisi özelliği, bazı düşük gelirli daireleri ve bazı piyasa oranındaki daireleri içerir.
S: Piyasadaki kiracı varsa düşük gelirli olarak öne çıkacak mıyım?
C: Yapmamalısın. Mal sahiplerinin piyasa oranlı ve düşük gelirli daireleri ayrı tutmamaları gerekir ve vergi kredisi mülkünüzdeki hiç kimse, siz söylemedikçe ne kadar kira ödeyeceğinizi bilmemelidir.
S: Gelirim geçen yıl kazandıklarım temelinde belirlendi mi?
Y: Hayır. Gelecek yıl için gelirinizi dört gözle ve "yıllıklaştırarak" belirlenir. Örneğin, bir işte ayda 3.000 $ kazanırsanız, bu gelir 36.000 $ (12 ay x 3.000 $) olarak sayılır, hatta bir ay sonra evinize taşındıktan sonra bir zam alırsınız veya işinizi kaybedersiniz.
S: Ev sahipleri düzensiz istihdam gelirini nasıl değerlendiriyor?
Y: İstihdam geliri, gelirin sabit mi yoksa düzensiz mi olduğu hanehalkı gelirinin bir parçası olarak dahil edilmelidir.
Normal olarak, vergi kredisi programına katılan mal sahipleri, kiracıların mevcut koşullarını "yıllıklandırmak" için kullanmalıdırlar; bu, kiracının önümüzdeki 12 ay boyunca kazanmayı umduğu bir tutarı içermesi anlamına gelir; Veya daha düşük.
S: Boşanma davası veya ortak varlıklar beni diskalifiye edecek mi?
C: Hayır. Potansiyel bir kiracı, boşanma davası veya müşterek mal varlığına sahip olduğu için diskalifiye edilmez.
Boşanmadan sonraki gelir durumunuzun sizi uygun görmemesi olası olsa da, boşanma davası ya da müşterek mal varlığına sahip olmanız, vergi kredisi başvurusunda bulunan başvuranın başvurusunu işleme koymayı reddetmek için geçerli bir neden değildir ya da başvurucuyu otomatik olarak gelirden yararlanamayacağını düşünmektedir.
S: Kira gelirime dayanıyor mu?
Y: Hayır. Diğer konut programlarının aksine, vergi kredisi kirası ilçenizdeki veya diğer yerel bölgelerdeki ortalama gelire dayanmaktadır. Bu ortalama, HUD'un her yıl güncellenen AMGI olarak bilinir. Gerçek geliriniz, vergi kredisi mülkündeki düşük gelirli bir daireye hak kazanıp kazanamayacağınızın belirlenmesi konusunda önemlidir. Ancak ödediğiniz asıl kira gelirinize bağlı değildir.
S: Vergi kredisi için çok fazla gelir elde ettiğimde başkaları için uygun değil miyim?
A: mutlaka değil. Her vergi kredisi mülkünün, gelir uygunluğunu belirlemek için aynı kurallara uyması gerekmesine rağmen, bir vergi kredisi mülkü için çok fazla kazanabilirsiniz, ancak yine de başkaları için uygun sayılabilir. Bu, örneğin gelir sınırının yüzde 55'ini kazanmanız durumunda ortaya çıkabilir. Gelir sınırlarının yüzde 50'sinden fazlasını kazanmayan kiracılara kiralaması gereken bir mülk sizi reddeder, ancak yüzde 60'ı kullanan mülkler sizi uygun bulabilir. Ayrıca, gelir sınırları ilçeye göre değişir, bu nedenle bir mülk için çok fazla gelir elde ederseniz, farklı sınırlar kullanan başka bir mülkte başarı elde edebilirsiniz.
S: Taşındıktan sonra gelirim artarsa tahliye edilebilir mi?
C: Geliri aştığı için tahliye edilmekten endişe etmemelisiniz. Geliriniz AMGI’nın yüzde 140’ına kadar yükselirse, sorun yok. Geliriniz bu seviyenin üzerine çıkarsa, ev sahibinin binanın tüm vergi kredileri için nitelikli olmasını sağlamak için adımlar atması gerekebilir.
En kötü durumda, ev sahibiniz (uygun bir bildirimde bulunarak) dairenizi piyasa oranına geçirebilir ve kısıtlı kiranızın yararını kaybedersiniz. Bununla birlikte, geliriniz o kadar yüksekse, düşük gelirli değilsiniz ve piyasa faizli rantı karşılamanız gerekir. Vergi kredisi mülklerindeki ev sahipleri, devlet veya yerel yasalarla tanımlandığı şekilde sadece kiracıları "iyi sebep" için tahliye edebilir. Bu aynı zamanda, mal sahibinizin iyi bir sebep olmadan kira sözleşmenizi yenilememeye karar veremediği anlamına gelir.
S: Gelirim her değiştiğinde, yeniden sertifikalandırılmam gerekir mi?
C: Neyse ki hayır. Vergi kredisi programında “geçici sertifikalar” yoktur, bu da iş değiştirirseniz, bir zam alırsanız veya bir varlık alırsanız veya satarsanız, gelirinizi tekrar hesaplamanız ve doğrulamanız gerekmez. Gelirinizi yılda yalnızca bir kez, genellikle kira sözleşmenizin yıldönümünde yeniden doğrulamak için yönetim ile görüşmeyi beklemelisiniz.
S: Öğrenci olarak vergi kredisi mülkünde yaşayabilir miyim?
C: Genel kural, hanenizdeki herkes tam zamanlı bir öğrenci ise, o zaman vergi kredisi mülkünde kiralayamazsınız. Yani, yarı zamanlı okula giden bir oda arkadaşı ile tam zamanlı bir öğrenci iseniz, o zaman iyi. Evinizdeki herkes tam gün okula giderse, bir istisna olup olmadığını yönetime sorun.
S: Vergi kredisi mülkleri ayrımcılık yasalarına uymalı mı?
A: Evet. Vergi kredisi mülkleri, geleneksel mülklerle aynı adil konut kanunlarına tabidir. Ayrıca, HUD, Hazine Bakanlığı ve Adalet Bakanlığı (DOJ) arasındaki anlaşma sayesinde IRS, bir mal sahibinin adil konut ihlali hakkında kolaylıkla bilgi sahibi olabilir ve vergi kredisinin uyumsuzluğu için zemin olarak kullanabilir. Bu, vergi kredisi mülklerindeki toprak sahiplerinin size karşı ayrımcılık yapmamalarının daha fazla nedeni olduğu anlamına gelir.
S: Kiracılar ve adaylar program gereksinimleri hakkında nasıl daha fazla bilgi edinebilir?
C: Kiracılar ve potansiyel müşterilerin gelirleri ve vergi kredisi mülkleri kuralları hakkında sık sık soruları vardır. Burada cevaplanan sık sorulan soruların cevaplarına ek olarak, yaşadığınız yerde vergi kredisi programını yöneten devlet konut finans kurumu tarafından cevaplanan devlete özgü soruları alabilirsiniz.